崔媽媽公寓大廈

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談大樓漏水問題之修繕責任–【管委會篇】(李明洲律師)

◤ 崔 媽 媽 – 公 寓 大 廈 電 子 報 ◢ 2006-03-21
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 作 者:李明洲律師
 e-mail: my.lo@msa.hinet.net
著作權聲明:本文受著作權法保障,非經著作人李明洲律師同意,請勿任意翻印、刊載。

■【前言】

  有關公寓大廈漏水問題,接續上期重點在於「共用部分」(如頂樓、公共排水管線等)之維護及修繕責任問題。作者就共用部分漏水之修繕責任,已於上期電子報「住戶篇」之3,說明未成立管委會之一般傳統5樓公寓頂樓漏水問題,如何適用法律處理。本期電子報「管委會篇」,即談已成立管委會之公寓大廈頂樓、管道間排水管之漏水問題,其責任歸屬及費用負擔。

問題及說明如下:

■【問題】

  我們社區有3棟大樓,A棟大樓頂樓漏水,有關頂樓漏水修繕費用,經廠商估價全部防水層應重新更換、更新隔熱磚或磁磚,費用預計約50萬元:

  1. 管委會決議:頂樓漏水,屬共用部份,修繕費用應由管委會負擔3/4,頂樓住戶負擔1/4,請問這樣合理嗎?
  2. 經住戶質疑合法性後,管委會主委召集區分所有權人會議臨時會,依規約所定之「普通決議」方式決議:僅由A棟大樓住戶一同分攤,A棟住戶張小姐認為不合理,請問公寓大廈之頂樓漏水到底應由誰負責?
  3. 吳小姐所有 1樓房屋天花板漏水,經勘查發現係因 8樓房屋之浴室排水管路支管因管路年久脫膠、及固定鐵件與排水主幹管接頭鬆脫所致。 8樓住戶辯稱:「管道間應為大樓區分所有權人之共用部分,漏水既因管道間之主幹管接頭處鬆脫所致,自然為管理委員會之修繕責任,與其無關。」這樣講有理?到底誰該負責修繕?

■【說明】

  本案例思考判斷之重點如下:有關「頂樓平台」漏水之修繕責任,依法應由誰負擔?依法應經區分所有權人會議決議之事項,管委會有無權利自行決議辦理?「公共排水管線」之修繕責任,應由誰負擔?

一、有關頂樓漏水之修繕責任,依法應由管委會負擔:

  按「共用部分:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。」「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。

  其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之。」「區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」公寓大廈管理條例第3條第4款、第10條第2項、第11條、第31條,定有明文。

  公寓大廈之「頂樓平台」係屬共用部分,其修繕責任依本條例第10條第2項由管委會為之,費用由公共基金支付,或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之(臺北地方法院91年度簡上字802號民事判決參照)。通常,即自公共基金或管理費收入中支出。

  修繕部分如涉及「重大修繕或改良」,依本條例第11條之規定,應經區分所有權人會議之決議,始可為之。且依本條例新修正第31條規定,或一般住戶規約之規定(內容係參酌舊法第31條),區分所有權人會議就「共用部分之重大修繕或改良」之決議,為「重度決議」(即應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之),非經此決議程序,其決議即非合法。

  至於,「共用部分之重大修繕或改良」含意為何?怎麼樣的程度才算「重大」。主管機關就此問題認為:有關「重大」或「一般」修繕、維護及改良之認定,應依區分所有權人會議為之,如認定產生異議,亦應於區分所有權人會議中議決(內政部營建署88年5月6日88營署建字第09592號函釋)。

  然而,此見解恐怕會造成管委會困擾,因「一般修繕」管委會得自行決議為之,根本不需要召開大會;而「重大修繕」(或須動用公共基金),即應召開區分所有權人會議決議為之。「召開大會」,對管委會來說,還真是麻煩的事(譬如:籌備開會文件、製作名冊、發送開會通知、預定場地、製作及發送會議記錄…);通常管委會的心態是,非萬不得已,能不召開就不要開。因此,應讓管委會事先明白:「重大」的標準,才便於決定應否召開大會。

  依內政部最新「規約範本」(民國94年2月23日內政部台內營字第0940081581號令修正)第12條(重大修繕或改良之標準):「前條第3款第3目共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,指其工程金額符合下列情形之一(請就下列三者勾選其一,未勾選者視為選擇1.之情形):1.新臺幣10萬元以上。2.逾公共基金之百分之五。3.逾共用部分、約定共用部分之一個月管理維護費用。」換言之,一般而言,修繕費用達「新臺幣10萬元以上」,即可認為係屬重大修繕,頗具參考價值。

  實務上亦認為,管理委員會就依法應經區分所有權人會議決議之事項,不得擅自為之(臺北地方法院93年度重訴字第858號、93年度訴字第4580號民事判決、士林地方法院90年度簡上字第187號民事判決參照)。否則,其自行決議之事項,即非合法。

  因此,本例管委會決議:「頂樓漏水,屬共用部份,修繕費用應由管委會負擔3/4,頂樓住戶負擔1/4」,顯然已與本條例第10條第2項及第11條第31條(及住戶規約)相違背,並非合法,住戶自不受拘束。

  至於,區分所有權人會議臨時會,僅依規約所定之「普通決議」方式決議:「由A棟大樓住戶一同分攤」。因依法應以「重度決議」之程序為之,而僅採一般決議之方式者,其決議亦非合法。況且,因頂樓公共設施為全體區分所有權人所共有,其費用依本條例第10條第2項規定,亦應由全體區分所有權人共同負擔(臺北地方法院88年度簡上字第166號、91年度簡上字802號民事判決參照),其決議僅由部分區分所有權人分擔,亦非正當。

二、「公共排水管線」之修繕責任,應由管委會負擔:

吳小姐所有1樓房屋天花板漏水,固係因8樓房屋之浴室排水管路支管因管路年久脫膠、及管路固定鐵件與排水主幹管接頭鬆脫所致。惟查,該排水管支管與排水主幹管接頭處係在大樓排水主幹管所屬之「管道間」。而主幹管之管道間,乃同一大樓各住家排水管支管匯流至主幹管之空間,自為大樓區分所有權人之共用部分,是以前揭接頭處鬆脫既為本案例漏水之所在,又位在主幹管之管道間,自屬管理委員會始有管理、維護之權限;從而修繕義務,亦應歸屬於該大樓之管理委員會,而非8樓住戶(臺北地方法院90年度簡上字第308號民事判決參照)。因此,8樓住戶所稱:「管道間應為大樓區分所有權人之共用部分,為管理委員會之修繕責任,與其無關。」與本條例規定,應屬相合。

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