崔媽媽公寓大廈

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管理委員退場機制

  這個問題的答案不在法律,而在社區大樓自己的管理機制、規約中是不是針對這種狀況預做準備。

社區大樓管理委員的單一任期多為一年,法律規定最多二年。大部分狀況下,管理委員是個沒人想幹的苦差事。因此在「公寓大廈管理條例」中產生管理委員、主任委員使用「推選」這個動詞,十分傳神地傳達了其中「半推半就」、「缺乏主動爭取意願」的態勢。管理委員、主任委員經常是在一種「犧牲小我、成全大我」、「我不入地獄誰入地獄」的情操下慷慨就任。在這種情勢下,如果法律規定在某種情形下,這些欠了管理委員一份人情的居民可以啟動某種機制,把看不順眼的管理委員罷免掉;對於這些「急公好義」的管理委員而言,這種關係叫人情何以堪?

但對社區大樓而言,選錯人或是讓人乘虛而入,導致對管理制度的傷害、對居民基本權利的壓迫,或對內部成員間互信關係的侵蝕,有時必須放下感情立即處理;否則放任不適任的管理委員恣意作為,其對公寓大廈的長期發展所造成的傷害可能將更難以預估,因此社區大樓實有必要預作因應。

但要針對某些或是全部管理委員進行罷免,又會讓當事人感到被否定、羞辱。不管罷免是否成功,他們心裡必然留下烙印,認為其他人無情無義,不懂得尊重體諒;在日後相處關係中,他們會以同樣甚至更嚴格、更不信任的態度要求、挑戰繼任的管理委員。這將造成互信降低與管理成本增加,往往形成惡性循環,或容易演變成派系鬥爭。

另一方面,罷免對其他住戶心裡同樣造成不良影響。對某些人來說,他們學習到透過罷免來教訓、修理不合己意的管理委員,從此養成用棍子代替蘿蔔、用威脅代替協商的習慣。對另一群人而言,他們看到管理委員沒做好的下場、也厭惡高度衝突的對抗場面,他們擔心自己以後成為被懲罰的對象,因此選擇冷漠退卻、不再參與公共事務。

為避免衝突擴大與內部關係惡化,社區大樓應採用「管理委員會任期中全面改選」來解決住戶與管理委員間無法化解的歧異衝突。亦即當多數住戶不滿意部分或全體管理委員表現時,可以發動「管理委員會任期中全面改選」,召開臨時區分所有權人會議,重新推選管理委員。原任管理委員如獲得多數住戶支持,仍可繼續留任。而風評不佳、惹人非議者,則可能因此被其他人取代。新的管理委員會產生後須推選新的主任委員與常務委員,任期則至原任管理委員會任期屆滿為止。

「管理委員會任期中全面改選」優點是沒有人會在衝突過程中成為被針對處理的對象。職務遭去除取代者容易替自己找到下台階,新的管理委員經過最新民意洗鍊,能夠代表多數人對公共事務處理的利益與意向。任期較正常管理委員任期短,如果社區大樓有強制區分所有權人輪流擔任管理委員的規定,可以藉此吸引某些願意「撿便宜」(擔任任期較短之管理委員)的區分所有權人出來幫忙收爛攤子。

為確保管理組織運作的穩定,避免三天兩頭「全面改選」,社區大樓發動「管理委員會任期中全面改選」的門檻不宜太低。最好有四分之一、甚至於三分之一以上區分所有權人連署要求召開區分所有權人會議,會議中有超過全體區分所有權人絕對多數比例同意(如超過三分之二出席,出席之四分之三以上同意)方可實施。相關規定應明訂於規約,但如規約中沒有訂定,而剛愎自用的管理委員會卻又已經把情勢搞到天怒人怨、無法挽回時,則應先召開區分所有權人會議通過在規約中增訂本項規定後,再行啟動改選。

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