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【轉載】台北市老舊建築外牆修繕建材工法及小常識(1)

本文轉載自徐伯瑞老師「台北市老舊建築外牆修繕建材工法」專書 該作者為崔媽媽於臺北市都是更新整建維護專案協同主持人並為建築系暨建築與都是設計研究所講師。 徐伯瑞建築及都市規劃事務所:http://henryarchi.blogspot.tw/ ~ 轉載文章不代表崔媽媽基金會立場,特此聲明 ~ 建築物外牆修繕(俗稱外牆拉皮),為都市更新整建維護手段之一,在都市不斷變遷發展過程中,因應不同時代的建築技術、機能需求、法令規範,以及最重要的地價上漲等因素,老舊的建築物可以採用兩種更新的方式。第一種是採取拆除重建,無論由建商整合進行的「合建」案,或是依據都市計畫都市更新相關法規,由更新實施者整合窳陋地區土地進行的「都市更新」,都是將舊有建築物拆除重新改建為大樓的模式。但都市內老舊建築如果要採取拆除重建方式,必須有適當開發誘因,相關權利者高度整合等因素,因此經常曠日廢時。但除了「重建」之外,其實都市更新尚有「整建」與「維護」兩種手段,目前已成為公部門推動都市更新的第二種模式。 事實上,民間商業建築為了提升與塑造商業形象,經常採用的模式便是取得舊建築物之後針對其內部、外觀進行簡單裝修的方式,在很短期間即開始獲取商業回報,也可以說,在商業空間的整建、維護,早已由民間自發的推動多時。 但是,民間商業建築的這種更新模式也有其問題存在: 民間商家只會更新自有店鋪部分,造成新舊混雜,都市景觀更加混亂 採用建材較廉價(不耐久),風吹雨打後呈現老舊破敗面貌 經常不符合建築相關法令,甚至可能影響公共安全。
多采多姿商業空間的更新維護 一、積極發現老屋第二春 台北市政府為推動都市更新,除了依據都市更新條例,擬定「台北市都市更新自治條例」,籌組「都市更新委員會」,積極推動「重建」模式的都市更新計畫之外。近年來也逐步鼓勵民眾針對自己的公寓大廈進行外觀拉皮,並進行政策補助。媒體也逐漸展開相關報導。趕搭這兩年房地產景氣復甦趨勢,也有許多投資客取得都市中整棟老舊公寓後予以徹底改頭換面(外觀、管線、加裝電梯…),轉手獲取豐厚利潤的案例。 推動老屋以拉皮方式進行整建、維護,除了可以較小成本、較短時間達到都市面貌煥然一新的目的之外,對於住戶而言也有提升房地產價格效用。放在更廣的架構中來看,以維護、整建方式來延續結構仍屬安全的建築物之生命,乃是「物愛、惜物」之具體表現,具有高度環保意識,對於延緩地球暖化,促進地球環保均具有高度價值,因此值得積極推廣。 二、建築物外牆更新注意事項 在推動老舊建築物整建、維護時,因涉及所有住戶的權益,必須全數住戶同意預算支出才能定案,管委會統籌功能就十分重要。 經費來源主要需由住戶自籌,進而申請政府補助或是設法拓展財源(如:外牆或屋頂廣告)。 在獲取公寓大廈住戶共識之後,還需依據相關法令規定,妥善選取建築師/營造廠進行相關規劃設計、考察建築物結構安全、消防安全,以及相關營造事項、建築管理事宜。 假使外牆磁磚已有脫落現象,則磁磚掉落時可能會砸傷住戶,或是行人及車輛,則大樓管委會就必須負責傷亡、損失賠償甚至有刑事責任,有此狀況建議磁磚全面換新。 解決房屋結構的問題----老屋外牆容易出現磁磚與窗框防水膠老化、磁磚與窗框填縫老化、磁磚含水率高易脫落及外牆結構裂縫造成滲水等問題,這些問題容易衍生房屋結構上的狀況,例如牆壁滲水、璧癌及漏水,處理外牆更新時,也能一併處理這些問題。 外牆打石至結構體----將外牆原老舊磁磚敲除時,應打石至結構體,這時建築物牆面看的很清楚,也能檢查是否有裂縫及鋼筋鏽蝕外漏等結構問題,列入處理。 窗框嵌縫檢視----老屋窗框牆面容易出現裂縫,造成滲水問題,因此必須將窗框裂縫進行填補。 粉刷後全面塗佈防水層----將牆面結構問題解決後,先進行粉刷工程,再施作防水層補強,徹底防範漏水等外牆問題。 完工之後也應定期由物業清潔管理公司進行清洗與維護,方可使老建築延年益壽,永保如新。 根據調查,台北市目前申請案約87 %採用「磁磚」工法,故本研究將先簡述外牆整建維護相關建材架構,並以磁磚工程相關內容為主要對象進行研究。 三、外牆修繕所帶來的好處 建築物外觀更新並可依喜好重新規劃、設計。 可增加景觀、遮陽、燈光及石材工程。 可解決建築物外牆老舊及滲水問題。 可處理建築物外牆裂縫並進行結構補強。 《 未 完 代 續 》 《崔媽媽基金會–公寓大廈電子報》 崔媽媽公寓大廈網站: http://www.tmm.org.tw/ap/ 崔媽媽公寓大廈 Web 2.0 知識「家」互動論壇 http://web2.tmm.com.tw/ 崔媽媽公寓大廈Blog:http://blog.yam.com/tmmap/ 崔媽媽老舊公廈整建維護:http://www.tmm.tw/ 崔媽媽公寓大廈討論區:http://61.218.51.163:8080/phpbb2/viewforum.php?f=7 訂閱《崔媽媽–公寓大廈電子報》 http://www.tmm-news.org.tw/ 聯絡人:郭寶珍、呂秉怡 聯絡電話:02-2365-8140 ext 132 聯絡傳真:02-2368-3073 / 23636536 聯絡地址:臺北市大安區羅斯福路三段269巷2-3號2樓 如您不想再收到此份電子報,請以e-mail告知,造成困擾之處,請多見諒!/電子報退訂信箱: http://www.tmm-news.org.tw 崔媽媽電子報 訂閱/退訂 網址:http://www.tmm-news.org.tw
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